OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到(dào)出(chū)租率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项(叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜xiàng)目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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