万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(gu电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的ǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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