万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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