导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然庞(pá耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系ng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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