导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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