近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(x八千米多少公里ìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需八千米多少公里(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 八千米多少公里