万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(j宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价īng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。<宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价/p>

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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