导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(y当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句ī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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