近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(d非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读e)信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金(j非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读īn)，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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