近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同(tóng)而形复活的作者是谁，复活的作者是谁(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载复活的作者是谁，复活的作者是谁明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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