文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从美国总统奥巴马几岁个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室美国总统奥巴马几岁(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 美国总统奥巴马几岁