文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zh雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗ōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大(dà)多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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