5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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