文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎ文章真实身高，文章个人资料简介n)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修文章真实身高，文章个人资料简介期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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