一线城市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消(xiāo)二手房指导价的消息(xī)在房(fáng)产圈(quān)刷屏了。

　　这(zhè)条消息为什么这么重(zhòng)要(yào)？首先二手房指导(dǎo)价(jià)被称为“核(hé)弹级”政策，其次深圳几乎(hū)是最后一个还(hái)在(zài)“认真”实(shí)施这条(tiáo)政策的城市(shì)，最后深圳是房价前三(sān)的核心城市。所(suǒ)以，深(shēn)圳的一举(jǔ)一(yī)动都具有(yǒu)风向(xiàng)标意义(yì)。

　　有分析(xī)人士指(zhǐ)出，深圳二(èr)手房指导(dǎo)价如(rú)果取消，首先(xiān)有利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖有利(lì)于深(shēn)圳楼市总体回暖，最后深圳(zhèn)楼(lóu)市回暖有利于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹(dàn)调控(kòng)”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房指导价(jià)”正式结束。传言称：二手房贷款不(bù)按官(guān)方参考价（指(zhǐ)导价），银(yín)行核定房价以网签备案价(jià)和评(píng)估(gū)价孰(shú)低为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有看到(dào)官方文件。据证券(quàn)时(shí)报21日消息，目前深圳多(duō)家大行表示“尚(shàng)未接到正式通知，目前仍按参考(kǎo)价办(bàn)理按揭”。所以还需要持续的(de)关注。

　　易居研(yán)究院研究总监严跃(yuè)进认为，本(běn)次政策(cè)大概率为真，更多体现为银行贷款等领域按照新的规则(zé)进行，但不会出台正式文件。

　　有时(shí)候，有(yǒu)些事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟(jìng)可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月(yuè)8日，深圳楼(lóu)市二手房(fáng)指导价横空出世。当时，深圳(zhèn)一口气公布(bù)了全(quán)市3595个小区的参考(kǎo)价，很多南左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全(nán)山、福田、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直(zhí)接按照(zhào)当时的市场价打了5折(zhé)、6折来“指导(dǎo)”，银行只(zhǐ)能(néng)按照指导价来计(jì)算首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历(lì)了这两(liǎng)年的痛苦，才深知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市场价(jià)1000万的(de)房(fáng)子，如果(guǒ)不“指导”，可以首(shǒu)付3成即300万；如(rú)果指导价打七折即700万，那么首付3成210万(wàn)，加上需要全(quán)款支付的(de)部(bù)分(fēn)，实际(jì)首付去到(dào)了(le)510万，相当(dāng)于首付5成了（多给(gěi)210万首付）。这直接(jiē)让大批量买(mǎi)家，失去了购房能力，相(xiāng)当于强势“降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)”。

　　自深圳推行(xíng)二手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合肥(féi)、广州等10多个城市陆续(xù)跟进。事实也确实(shí)证明了，这条(tiáo)政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安(ān)居(jū)客的(de)统计，实施二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价的10个城(chéng)市，有8个(gè)挂(guà)牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影响，二(èr)手房更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据为例，全(quán)国70个大中城市房(fáng)价只有(yǒu)6个(gè)同比上涨，其他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出(chū)了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家研(yán)究中(zhōng)心数(shù)据显示(shì)：成交量上，二手房指导价出台当年，深圳二手(shǒu)住宅成(chéng)交量同比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成(chéng)交(jiāo)量(liàng)同比下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套(tào)，创(chuàng)近二十年(nián)最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。

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　　价格方(fāng)面，与(yǔ)二手房(fáng)指导价发布(bù)当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价低(dī)于及接近参(cān)考价(jià)的房源占比大幅增(zēng)加。2023年(nián)一季度，深圳(zhèn)各(gè)区二手(shǒu)房成交TOP10小区中(zhōng)，过半成(chéng)交价低于参考(kǎo)价。

　　只有(yǒu)真实经(jīng)历(lì)其中的(de)人(rén)，才(cái)能深(shēn)切的感知其威(wēi)力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不(bù)绝于耳(ěr)。

　　据说一位(wèi)码(mǎ)农三年前高杠杆买了2套华润城(chéng)，月供12万(wàn)，最终亏(kuī)损1000万(wàn)破(pò)产。据媒(méi)体推测，如果案例(lì)属实，买(mǎi)家的实际购房成本高达20万/平(píng)，目前价格跌至14万/平，叠加这(zhè)三年的房贷和(hé)持(chí)有(yǒu)成本(běn)，差(chà)不多(duō)亏(kuī)损超千万(wàn)。

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　　深圳一大批人这两(liǎng)年感受到(dào)了太多“心(xīn)酸”。二手(shǒu)房成交量创下多年新(xīn)低，学区房神话不再，房产中介的(de)日(rì)子难过(guò)，投(tóu)资(zī)客挥泪(lèi)斩仓....

　　在(zài)稳(wěn)楼(lóu)市的基调下(xià)，2022年(nián)以(yǐ)来(lái)，实施(shī)了二手(shǒu)房指导价的城市陆陆续续低调(diào)退(tuì)出，目前只有深圳还是最后的(de)“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显(xiǎn)

　　最近(jìn)一线城市也不(bù)端(duān)着了(le)。

　　近日(rì)，北京在(zài)房山区试点多子女家庭和职(zhí)住(zhù)平衡家(jiā)庭购房支(zhī)持政策。上(shàng)海也考虑(lǜ)予(yǔ)以(yǐ)多孩家庭在(zài)新(xīn)房计分制度(dù)政(zhèng)策上(shàng)的支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市(shì)商品住宅(zhái)销售价(jià)格变动情(qíng)况来看，广州(zhōu)、深(shēn)圳的新房、二(èr)手房价(jià)格仍然是同(tóng)比去年依然是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比增(zēng)长了(le)，其他二线城(chéng)市如杭州、成都(dōu)、南京、合肥等城市价(jià)格都(dōu)是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实上，上面可能更急。3月份，两部门联(lián)合发文，全面推(tuī)动二手房“带(dài)押过户(hù)”全(quán)国实施，这是(shì)一条被广泛好(hǎo)评的新政。对于激活二手房交易，具有定(dìng)海(hǎi)神针般(bān)的作用。

　　住建(jiàn)部部长倪虹近日更是指出：建筑业(yè)、房地产企业要发挥(huī)国民经济(jì)“顶(dǐng)梁柱”“压舱石(shí)”作(zuò)用。回归(guī)到常(cháng)识，从字(zì)面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上(shàng)面不就(jiù)塌了嘛(ma)？压舱石如果压不住，小船(chuán)不就翻了？

　　也许，今年扶持(chí)楼市的(de)政(zhèng)策，还有(yǒu)一大波正在路上...

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