饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等(děng)问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在具体收(shōu)取过(guò)程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务内容(róng)和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其视耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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