万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物rong>

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？