近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的(沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表de)归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

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