饱受争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优(yōu)势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等十方面，提(tí)出(chū)了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关(guān)注最多(duō)的一(yī)个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的(de)收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具(jù)收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显高于市(shì)场平均水平的(de)房地(d30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗ì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市(shì)落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)的专业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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