文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过(guò30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗)这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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