万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)42周是几个月，42周是几个月保质期地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集42周是几个月，42周是几个月保质期团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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