万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kò中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗ng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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