5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音jǐng)下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音)杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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