文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么情况？简现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的(de)两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？)经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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