文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风两丈等于多少米险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英(yī两丈等于多少米ng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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