5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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