5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐ乔布斯为什么把苹果给库克n)的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚乔布斯为什么把苹果给库克宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢乔布斯为什么把苹果给库克>

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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