5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现(xià过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处n)为库存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多(d过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处uō)的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处