5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎ49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数n)等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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