文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定姜子牙活了多少岁(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要(姜子牙活了多少岁yào)求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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