近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍)定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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