5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn中国为什么叫兔子国)，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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