文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　<家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗strong>预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiā家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗n)管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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