导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(j华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗iàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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