OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下(公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但(dàn)是价公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的(de)扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等(děng)产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际(jì)租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人(rén)有那(nà)么多(duō)储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也(yě)贵一(yī)些，公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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