文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fá但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》ng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒ但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》ng)一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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