导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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