文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shē5k是多少钱 5k是什么意思n)于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比5k是多少钱 5k是什么意思(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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