文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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