万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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