5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公(gōng)募(mnovo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗ù)所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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