近(jìn)两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只R87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些EITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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