“现在(zài)的房地产很难再(zài)出现像(xiàng)过(guò)去(qù)十年的(de)系统性行情(qíng)。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业分化的(de)愈(yù)加明显，让机(jī)构(gòu)和投资者(zhě)的(de)关(guān)注度(dù)从板块(kuài)向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀(shā)到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是(shì)反复(fù)地杀到了底(dǐ)部(bù)，再往下(xià)的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了(le)半天，标的(de)公司(sī)出现爆雷(léi)的(de)情(qíng)况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的(de)国资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今(jīn)年(nián)房地(dì)产的开(kāi)发资金来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷(dài)倾(qīng)向是(shì)不太愿(yuàn)意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资(zī)金来源来自新盘(pán)的销售。但今年(nián)新房的(de)销售情况相较一般(bān)。再关注一(yī)下，哪(nǎ)些房(fáng)企能(néng)从银行拿到(dào)钱，其实主要还(hái)是那些(xiē)有国企(qǐ)背(bèi)景(jǐng)的房企，民营房(fáng)企相对比(bǐ)较困难(nán)，所(suǒ)以整个(gè)行业出(chū)现了一个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是(shì)融资等各个方(fāng)面(miàn)都非常(cháng)明(míng)显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市(shì)场表现相(xiāng)对较(jiào)好，但没有国资背景的民(mín)营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，在房地产行(xíng)业内，我们(men)的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢(yíng)家(jiā)”。而具(jù)体到如(rú)何(hé)挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本(běn)优势，更具体一点，就是它的净(jìng)借(jiè)贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内的最(zuì)低(dī)水平；利(lì)润率是不是行业(yè)内最高的；融(róng)资成(chéng)本(běn)是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是业(yè)内(nèi)最低的；这(zhè)些都是我们看重(zhòng)的一家房企(qǐ)的综合(hé)成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同(tóng)时满足上述(shù)条件的房(fáng)企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三(sān)道(dào)红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国(guó)武夷等国(guó)央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，城(chéng)建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地(dì)产、云南城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央企房企(qǐ)也踩了“三道(dào)红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便(biàn)是有(yǒu)着(zhe)较(jiào)稳健特(tè)色的(de)国央企房企，其财务指标(biāo)称得上完(wán)全(quán)健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方(fāng)国(guó)企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进(jìn)一步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度(dù)的张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于(yú)激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其配置的一家房企(qǐ)进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉(jué)到(dào)机会(huì)来了(le)，其开始在(zài)一线城市(shì)进行大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率也由此前的(de)33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购(gòu)入地块也(yě)实现了快速的(de)开盘利(lì)用率(lǜ)，预计今年会有更多的(de)楼(lóu)盘入市(shì)。像(xiàng)这类(lèi)企业就(jiù)符(fú)合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在于它(tā)本身储备了(le)很多弹(dàn)药，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半在一线城市，另外一半(bàn)也主要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方(fāng)面(miàn)，它的(de)扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道(dào)，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业(yè)的影子。虽然说，见到(dào)机会时要出手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张得(dé)太快(kuài)，但未(wèi)来的(de)两年市场没有想(xiǎng)象得(dé)那(nà)么(me)好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何(hé)来衡(héng)量(liàng)一家房企的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率(lǜ)水平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三(sān)道红线”对房企的净负债率要求不得高(gāo)于(yú)100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行(xíng)业的复苏速度并没有那么快，所以要规避公(gōng)司净(jìng)负债率提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地(dì)较积极的(de)房企梳理(lǐ)发(fā)现，中(zhōng)交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中(zhōng)国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债率(lǜ)都在60％之上。其中(zhōng)，中交地(dì)产(chǎn)净负(fù)债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的(de)是，华润置地、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在践行较(jiào)积极的拿地策(cè)略(lüè)的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民营房企

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢(yíng)家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以(yǐ)同(tóng)一(yī)筛选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在(zài)各维度的实际表现(xiàn)上，国央企(qǐ)确实会更(gèng)胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融(róng)资渠道(dào)也更顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想融就(jiù)融(róng)，这样，国(guó)央企自(zì)然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构(gòu)更(gèng)加看好(hǎo)国(guó)央企，但(dàn)这(zhè)也并不意味(wèi)着(zhe)，民营企业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到(dào)机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团(tuán)的十(shí)大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社(shè)保基金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私(sī)募珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季(jì)报，该资(zī)产公(gōng)司的几只产品合(hé)计持(chí)有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近(jìn)三(sān)年时(shí)间，房地产(chǎn)市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是(shì)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现等多(duō)维度都表现了较(jiào)强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨江集团(tuán)更(gèng)是(shì)实现了扣非(fēi)归母净(jìng)利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州的(de)战(zhàn)略布(bù)局(jú)关系(xì)密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成营收来(lái)自杭州地区(qū)，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州(zhōu)网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的(de)本(běn)土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出表现，也(yě)让(ràng)滨江集团(tuán)的(de)房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家(jiā)机构的(de)集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了(le)信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家(jiā)机(jī)构调研(yán)。

　　产业(yè)链(liàn)布局重(zhòng)点移至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房(fáng)地产开发只是房(fáng)地产产业链上的(de)中游(yóu)环节(jié)，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料(liào)供应(yīng)商，而下游(yóu)应用行业主要(yào)包括中介服(fú)务、家用(yòng)电(diàn)器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足(zú)导(dǎo)致上游不被(bèi)看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产(chǎn)行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消(xiāo)费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越(yuè)来越多。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链，我们相对看好和内(nèi)装相关的行业(yè)，例如消费建材、家(jiā)居(jū)装饰等。”万家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的统(tǒng)计，目前暂居(jū)前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别(bié)是(shì)前(qián)者在月线(xiàn)连收(shōu)七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安(ān)娜(nà)主要从事纺(fǎng)织(zhī)家居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷(kù)奇(qí)智(zhì)”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的(de)天下，彼时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧(ōu)价(jià)值(zhí)发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力(lì)价(jià)值、工银瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和私募的(de)明河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调(diào)的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只(zhǐ)基(jī)金都是价值派基金经理曹名长在(zài)管的(de)产品，首季其同时(shí)重(zhòng)仓的房地(dì)产产业链(liàn)股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一时的(de)家居板(bǎn)块也因疫情、消费复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多因素一(yī)度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是志(zhì)邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基(jī)金经(jīng)理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广(guǎng)发(fā)策(cè)略优(yōu)选和广(guǎng)发(fā)安(ān)宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的两只公募(mù)。有意思的是，他(tā)似(shì)乎对于定(dìng)制(zhì)家(jiā)居(jū)类标(biāo)的情有独钟，在另一(yī)家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部(bù)三只产品均登榜十大(dà)流通股股东，其也(yě)成为(wèi)他的独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居家纺外，下(xià)游的(de)物(wù)业股(gǔ)也越来越被机构所青睐(lài)，不(bù)过这(zhè)类标(biāo)的大多(duō)在香港上(shàng)市，如何(hé)选择(zé)成为难题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理举例分(fēn)析：“物(wù)业服务(wù)不是一(yī)个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司(sī)还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务(wù)为例(lì)，它在(zài)中高端楼盘(pán)占比是(shì)比(bǐ)较高的，每(měi)年到(dào)期的合同(tóng)里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大(dà)部分项目(mù)到期之(zhī)后，经过(guò)两三轮合(hé)同周健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗期还能(néng)做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提(tí)价(jià)的(de)公司(sī)很少，因为物业公司很容易(yì)一(yī)开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固定人员成(chéng)本的年度增长，不过(guò)服务没(méi)有(yǒu)特别(bié)好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价难(nán)度是非常(cháng)大(dà)的(de)。但是该(gāi)公司能在业内做到(dào)到(dào)期之后提(tí)价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗