近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面中国为什么叫兔子国，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价中国为什中国为什么叫兔子国么叫兔子国值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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