5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思)持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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