近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括(kuò)了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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