导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻(wén)发(fā)布(邵阳学院是几本大学bù)会上，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　邵阳学院是几本大学mg alt="中国户均(jūn)几套(tào)房(fáng)？| 民生·周(zhōu)君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。邵阳学院是几本大学g>

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。