饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存(cún)在(zài)利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市(shì)发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建(ji发字有几画，发字有几画五行什么àn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端发字有几画，发字有几画五行什么(duān)等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等(děng)违反(fǎn)价格(gé)和(hé)反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一(yī)半(bàn)的(de)中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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