文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zh苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字ào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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