万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。浙k是浙江哪个城市的>

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(浙k是浙江哪个城市的jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身？

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